Maaseudun asuntorahoituksen keskeinen ongelma on, että asuntojen rakentamiseen, ostamiseen tai korjaamiseen ei myönnetä lainaa. Tämä koske vain yksityishenkilöä, vaan usein myös kuntaa, jonka investointikattoa ja velkaantumista tarkastellaan tarkkaan. Kuitenkin tarve uudelle asuntotuotannolle on vahva: vanha asuntokanta ei houkuttele osaajia eikä perheitä.
Samaan aikaan siirrettävien asuinratkaisujen käyttöikä alkaa olla samaa luokkaa kuin vakituiseen asumiseen tarkoitetuilla rakennuksilla. Jos asunnon voi siirtää, se voidaan luokitella käyttöomaisuudeksi, ja käyttöomaisuutta taas voi rahoittaa leasingilla.
Alkaako leasing näyttäytyä maaseudulla jopa pankkilainaa toimivampana reittinä kohti uutta asuntokantaa?
Miten homma toimisi?
Hahmotellussa toimintamallissa leasingyhtiö omistaa ja rahoittaa rakennuksen, jonka arvo kuoletetaan tasaisesti nollaan tai lähelle sitä esimerkiksi kymmenen vuoden sopimuskauden aikana. Leasingyhtiön asiakas on investointihankkeen toimija tai kunta, joka vuokraa rakennuksen edelleen asukkaille, esimerkiksi investointihankkeen työntekijöille.
Leasing rahoitusmuotona ei ole sinänsä uusi ratkaisu kunnissa. Kuitenkin markkinoille tulee jatkuvasti uusia muuntojoustavia ja siirrettäviä asuinratkaisuja, joiden hyödyntäminen kunnissa voi olla jatkossa tarkoituksenmukaista esimerkiksi suurten investointihankkeiden rakentamisen aikaisen asuntotarpeen ratkaisemiseksi.
Mallin suurin haaste liittyy sopivan jäännösarvon määrittämiseen: jos siirrettävän asuinratkaisun arvo kuolletetaan kymmenen vuoden leasingkauden aikana nollaan, nousee kuukausivuokra kohtuullisen korkeaksi. Tähän jäännösarvoon ja jälkimarkkinoihin liittyvään haasteeseen etsitään parhaillaan ratkaisuja.
Mitä tontille jää, jos talot jatkavat matkaansa?
Tonttiin liittyy muutama relevantti huolenaihe. Mitä tontille tapahtuu, kun asunnot siirretään seuraavaan kohteeseen?
Jos tontti on kaavoitettu fiksusti, se mahdollistaa käyttötarkoituksen muutoksen myöhemmin muuhun rakentamiseen, jolloin tehty infra voidaan ainakin osittain hyödyntää jatkossakin. Käytännössä tämä kannattaa kirjata kaavaan tai tontinluovutusehtoihin jo etukäteen.
Ketjutetuilla sopimuksilla kustannustehokkuutta
Siirrettävien ratkaisujen käyttöiän kasvaessa avautuu mahdollisuuksia myös siirtomökkien jatkomarkkinoille: jos meidän kuntamme käyttää siirrettävää asumusta ensin viisi vuotta, voisiko seuraava kunta hyödyntää samoja yksiköitä sen jälkeen?
Entä voisiko siirrettävä asunto olla esteetön ja palvella rakennusvaiheen työntekijöiden jälkeen ikäihmisten koteina? Voisiko kerran projektimajoituksena ollut talo ollakin jonkun pitkäaikainen vuokrakoti?
Laskennallisesti nollaan maksetuilla asunnoilla on sopimuskauden päätyttyä edelleen käyttöarvoa, jota kunta voi hyödyntää esimerkiksi pitkäaikaisasumisessa lunastamalla rakennukset itselleen kohtuulliseen hintaan.
Jos tällaisille asunnoille kehittyy jatkossa toimivat jälkimarkkinat, tai rakennuksille pystytään sopimaan kohtuullinen jäännösarvo, sopimuskauden aikainen vuokrataso voisi laskea entisestään – mikä tekisi mallista sekä kunnille että asukkaille yhä houkuttelevamman.
Kustannusten ja riskien jakaminen kiinnostaa kaikkia osapuolia.
Keskustelut jo käynnissä
Kunnat ovat käyneet keskusteluita niin talotoimittajien, operaattoreiden kuin rahoittajienkin kanssa. Kiinnostus idean toteuttamiseen löytyy, ja kenties oikeiden palasten loksahtaessa kohdalleen tulemme näkemään meilläkin pilotteja siirtomökkimajoituksista.
Tässä valossa on ihan perusteltua kysyä, alkaako leasing näyttäytyä maaseudulla jopa pankkilainaa toimivampana reittinä kohti uutta asuntokantaa?
Teksti: Emmi Rahikka
Projektipäällikkö, Asumisen uudet tuulet maakuntien rajoilla –hanke
